Investování do nemovitosti

Investice do nemovitostí je už celou řadu let populárním a dostupným investičním nástrojem. Jaké výhody a nevýhody nabízí investování do nemovitostí a co vše před investicí zvážit?

Investice do nemovitostí je stále vnímána jako jeden z nejlepších způsobů, jak zhodnotit své finance. Tento typ investice svým majitelů generuje vyšší výnosy, než nalezneme například u termínovaných vkladů nebo stavebních spoření. Investiční nemovitosti navíc mají dvě obrovské výhody. Velmi dobře uchovávají vloženou hodnotu, a navíc v průběhu času rostou na ceně.

Lokalita

Před koupí byste určitě měli vzít v potaz fakt, že starý dům v dobré lokalitě má vyšší cenu než nový dům ve špatné lokalitě. Zjednodušeně řečeno, je výhodnější investovat do starší nemovitosti v Praze než do novostavby např. na severu Čech.

Při výběru správné lokality je určitě dobré zvážit ekonomickou situaci daného místa. Tuto situaci místa můžete určit například podle výběru daní z příjmu, které jsou volně dostupné na radnicích jednotlivých měst.

Důležité je také zvážit občanskou vybavenost zvoleného místa. Určitě věnujte svůj čas průzkumu a zjistěte, zda se v okolí nacházejí základní služby jako je obchod, banka, škola, školka nebo lékař. I tento faktor má pak výrazný vliv na další pronájem nebo prodej nemovitosti. Výhodou je pak kupovat nemovitosti v místě, které znáte a můžete tak na základě vlastních zkušeností určit atraktivitu dané lokality.

Sázkou na jistotu bývají investice do nemovitostí v univerzitních městech. Věc je to zcela logická. Každoročně se v nich objevuje velká skupina studentů, která hledá krátkodobé nebo střednědobé pronájmy. Výhodou je také to, že se tato poptávka každoročně obnovuje.

Celý výběr lokality nemovitosti by se dal shrnout takto – neinvestujte do lokality, která je nevhodná, pokud k tomu nemáte zvláštní důvod. Při výběru špatné lokality musíte totiž počítat s tím, že návratnost této investice bude pomalejší. Zvažte proto všechna pro a proti, než začnete hledat samotnou nemovitost.

Stav nemovitosti

Našli jste ideální lokalitu a teď zbývá druhý o to důležitější krok, vybrat tu správnou nemovitost. Stav nemovitosti je totiž hned po lokalitě druhým největším faktorem, který ovlivňuje její cenu.

V tomto případě se nevyplácí sázet na své laické oko a mnohem lepší je najmout si odborníka. Ten by měl odhalit a zhodnotit případné náklady na rekonstrukci nebo skryté závady, které mají vliv na konečnou cenu nemovitosti.

U bytových domů byste měli klást důraz na složení a plány družstva nebo společenství vlastníků. Často totiž v těchto případech dochází k rozporům mezi majoritními vlastníky, které pak blokují případné opravy a investice a snižují tím celkovou tržní hodnotu.

Velikost nemovitosti

U velikosti platí, že méně je více. Již dlouhodobě je největší poptávka po nájemních bytech menších velikostí. Důvodů pro to je hned několik. Prvním a nezpochybnitelným je cena. Malé byty jsou cenově dostupnější a poptávka po nich je jedna z nejvyšších.

K nejvyhledávanějším bytům stále patří ty o velikosti 2+1. Ty představují nejžádanější kombinaci – 2 samostatné pokoje a oddělenou kuchyň. U těchto bytů poptávka silně převyšuje nabídku a nájemci shánějí snadno a za velmi rentabilní cenu pronájmu.

Neznamená to, že velký byt je není pronajímatelný, ale jejich pronájem vzhledem k ceně nevychází v tak dobrém poměru jako u menších bytů. Velké byty mají svůj význam zejména u studentů, kde je stále populární spolubydlení ve větších prostorách a skládání se na společný nájem.

Sledujte plány budoucího rozvoje

Dalším krokem k úspěchu a dobrému zhodnocení investice do nemovitosti je sledovat rozvojové a investiční aktivity daného místa. Dobrým signálem je růst logistických areálů, výrobních hal, administrativních center nebo nákupních středisek. Plány budoucího rozvoje hrají totiž významnou roli při růstu cen nemovitostí.

Sledování budoucího rozvoje se tedy více než vyplatí. Cena nemovitosti může, právě díky některé z těchto plánovaných skutečností, vystoupat značně nahoru oproti původní ceně.

S jakými náklady je nutné počítat

Před koupí investiční nemovitosti je důležité zvážit také veškeré náklady. Ty se samozřejmě liší. Největší položkou nákladů je samozřejmě cena nemovitosti. Počítat ovšem musíme i přidruženými náklady jakými jsou:

S jakými náklady je nutné počítat

Před koupí investiční nemovitosti je důležité zvážit také veškeré náklady. Ty se samozřejmě liší. Největší položkou nákladů je samozřejmě cena nemovitosti. Počítat ovšem musíme i přidruženými náklady jakými jsou:

1. Náklady při koupi nemovitosti
   • Právní náklady

     Při koupi je ze zákona požadovaný platný převod nemovitosti, který musí být vyhotoven v písemné formě a opatřen úředně ověřenými podpisy. U pořízení nemovitostí se typicky setkáme s těmito smlouvami: smlouva o smlouvě budoucí, smlouva o úschově finančních prostředků a listin a se samotnou kupní smlouvou.

     Na této položce se nevyplácí šetřit. Je více než dobrou praxí si nechat veškeré smlouvy prověřit u kvalitních právníků. Počítejte ovšem s tím, že za kvalitního právníka zaplatíte přes 10.000,- Kč. Je to ovšem investice, která se vyplácí.

   • Zápis do katastru nemovitostí

     Správní poplatek za přijetí návrhu na zahájení řízení o vkladu zaplatíte na katastru nemovitostí – 2000,-Kč

   • Provize realitní kanceláři

     Průměrná provize pro realitní kancelář se pohybuje mezi 3–7 % z prodejní ceny vybrané nemovitosti. Na výši provize má ovšem vliv také lokalita nemovitosti a počet obyvatel daného místa a jejich životní úroveň. Můžeme se tak setkat se situací, kde se za obdobnou nemovitost provize liší až trojnásobně.

2. Náklady na provoz nemovitosti
   • Po koupi samotné nemovitosti je třeba kalkulovat s provozními náklady, jakými jsou:
   • Počáteční rekonstrukce nemovitosti

     Samozřejmě záleží na stavu nemovitosti, jakou pořizujeme. Ovšem s nějakým drobným nákladem lze počítat s jistotou. Počáteční náklady se tak mohou pohybovat mezi desítkami až stovkami tisíc korun. Pro stanovení nákladů lze využít některou z online kalkulaček dostupných na internetu.

   • Fond oprav

     U investiční nemovitosti si sice zbavíte placení nájmů, ale stále tu v případě bytu ve společenství vlastníků, zůstává fond oprav. Tento měsíční příspěvek pokrývá náklady na věci jako je úklid společných prostor, rekonstrukce společných prostor nebo například televizní anténu. Jeho výše se stanovuje podle výměry bytu. Typická cena se pohybuje mezi 10-50,- Kč za m2.

   • Náklady na plyn, elektřinu a vodu

     Tyto položky jsou na dohodě mezi vlastníkem a nájemce. Obecnou zvyklostí je, že poplatky za energie platí nájemce nad úroveň svého nájmu.

   • Ušlý nájem a zprostředkování nového nájemníka

     Bohužel nežijeme v ideálním světě, a tak se jednou za čas může stát, že ve své nemovitosti zrovna nebudete mít nájemníka. V tomto případě je třeba počítat s ušlým ziskem. V tomto případě není čas ztrácet čas a otálet s hledáním nového nájemníka. Tato hluchá místa se dají vykrýt případnými investicemi do drobných renovací.

     Pokud se vám nechce pouštět do vlastního výběru nájemníků, tak se můžete obrátit na některou z realitních kanceláří. Nejlepší volbou je obrátit se na zprostředkovatele, který si bude vybírat svou odměnu u nového nájemníka, nikoliv pronajímatele.

3. Náklady na hypotéku/úvěr
   • Jen hrstka vyvolených je schopna si pořídit nemovitost z peněz, které má volně k dispozici. Počítat proto musíme i s náklady na hypotéku. Do nich spadá:
   • Odhad nemovitosti

     Banka před schválením samotné hypotéky, bude požadovat odhadní cenu nemovitosti od svého vlastního znalce. Ceny za tento odhad se liší dle jednotlivých bank.

   • Poplatek za zřízení účtu

     Záleží na konkrétní bance.

   • Úroková sazba

     V tomto případě je dobré si hlídat dobu fixace, po jejím uplynutí může dojít ke změně úrokové sazby ze strany banky.

   • Měsíční splátka

     Odvíjí se od kombinace výše, úvěru, délky splácení a výše úrokové sazby.

   • Návratnost investice